ホーチミン市人民委員会は、トゥーティエム新都心6号機能区（アンカイン坊）の4区画・合計42,964.3㎡を、大光明不動産投資（ダイクアンミン、Dai Quang Minh Real Estate Investment JSC）に交付する決定を出した。決定は2026年11月5日付で、The Investor が11月7日に報じた。新規の開発用地の払い出しではない。サイゴン川に架かるバソン橋（旧トゥーティエム2橋）を建設したBT契約の支払いである。
インフラを建てた民間企業に、現金ではなく土地で払う。この方式が市の中心部で2026年11月にまだ動いている。ベトナムでインフラや建築の案件を取ろうとする日本企業にとっては、受注できるかどうかより先に「対価を何で受け取るのか」が問われる。
区画と面積は6-2が9,130.5㎡、6-5が10,572.6㎡、6-6が5,874.4㎡、6-7が17,386.8㎡。合計42,964.3㎡で、報道が「約4.3ha」と丸めているのはこの数字だ。用途は承認済み1/500詳細計画に沿った共同住宅で、The Investor は住宅・商業・サービスと国際病院を含む複合施設の住宅部分と記す。使用期間は交付日から50年、土地使用料の納付を伴う国家交付だ。
手続き上の特徴は、競売も投資家を選ぶ入札も通していないことだ。ホーチミン市に特別な仕組みを認めた国会決議98/2023/QH15（決議260/2025/QH15で改正）と、政令91/2025/ND-CP が根拠として挙がっている。公開市場を経由せず特定企業の手へ渡ったわけだが、中身は対価の弁済だ。市は橋を受け取り、代金を土地で払う形をとった。
見出しに並ぶ1.212億ドル（約3.1兆ドン）を土地の値段だと読むと間違える。これはバソン橋の総事業費だ。全長約1.5kmでサイゴン川を渡り市中心部とトゥーティエム半島をつなぐ橋で、2015年着工、2022年開通だ。
では今回渡した土地はいくらと評価されたのか。まだ決まっていない。The Investor は、地価が確定した後に市財政局がBT契約上の支払い額と突き合わせ、差額の処理について助言する、と書いている。土地使用権証明書が出るのは、大光明が財務義務を履行した後だ。ベトナム語報道（vietbao）では、地価の算定は農業環境局の担当とされている。
その値付けの土台が、2025年4月24日付の政令91/2025/ND-CP だ。署名日に施行され、トゥーティエムのBT支払い用地について地価を決める「時点」を定める。第4条1項は、その時点をBT契約の仮調印時（ký tắt）とする。引き渡しの日でも、工事が完成した日でもない。対象はトゥーティエムの3つのBT事業で、主要4道路、トゥーティエム2橋（バソン橋）、北部住宅区の技術インフラと南北幹線道路の完成が入る。
バソン橋のBT契約が結ばれたのは2015年だから、地価の基準は2010年代半ばに固定される。同条2項は、土地の価値が事業の総投資額を上回る場合、投資家が差分の面積について土地使用料と土地賃料を追加で納める、と定める。価格は土地法31/2024/QH15 第257条による。財務義務の完了期限は2030年1月1日より前だ。
ベトナムの経済メディア TheLEADER は、この政令を10年以上こじれていたBT精算を動かすものと位置づけ、サラ地区の住民に土地使用権証明書（sổ đỏ）が出せない状態が続いた経緯を伝えている。止まっていたのは工事ではなく精算だ。
比較できる数字が同じ坊にある。市は2021年に落札後、落札者が財務義務を果たせず取り消された3区画を再入札にかける。The Investor が2026年10月21日に報じた最低価格は、3区画で14.5兆ドン（5.6044億ドル）だ。
| 対象 | 面積 | 金額の性格 |
|---|---|---|
| バソン橋BTの支払い用地（6-2/6-5/6-6/6-7） | 42,964.3㎡ | 橋の総事業費が約3.1兆ドン（1.212億ドル）。土地の評価額は未算定 |
| 再入札3区画（1.K3.5.HH／1.K3.1.OD／1.K3.3.HH） | 23,600㎡超 | 最低価格の合計が14.5兆ドン（5.6044億ドル） |
再入札側を単純に割ると、1㎡あたり6億ドン台が入札の出発点になる（面積は「23,600㎡超」なので、実面積が大きければこれより下がる）。一方、橋の総事業費3.1兆ドンを42,964.3㎡で割ると1㎡あたり約7,200万ドンだ。後者は地価ではなく、契約額を面積で割っただけの数である。用途や容積の条件がそろった比較でもない。
それでも1㎡あたりで8倍以上開く。これを「中心部の土地を安く手に入れた」と読むのは、政令91/2025の第4条2項を読み落とすことだ。土地の価値が総投資額を超えれば、超えた分は投資家が現金で納める。BTで土地を受け取る側が得るのは安い土地ではなく、競売も入札も経ずに特定の区画を確保できる位置である。
日本の建設・不動産・インフラ企業がBT案件を検討するとき、効くのは金額より時間軸だ。確認できた日付を並べる。
| 時期 | 起きたこと |
|---|---|
| 2015年 | 市と大光明がトゥーティエム2橋（バソン橋）のBT契約を締結。橋の着工も同年 |
| 2022年 | 橋が開通。全長約1.5kmでサイゴン川を渡る |
| 2025年4月24日 | 政令91/2025/ND-CP。支払い用地の地価算定時点をBT契約の仮調印時と定める |
| 2026年11月5日 | 4区画42,964.3㎡の交付決定。使用期間はこの日から50年。地価と精算は未了 |
契約から対価の引き渡しまで11年、橋が車を通し始めてから4年。しかも引き渡しの時点で評価額は決まっていない。工事費を立て替えて橋を完成させ、回収がこの長さになる負担に耐えられる会社でなければ、土地払いのBTは成立しない。大光明が耐えられたのは、2011年設立でタコー（Thaco）系に属し、トゥーティエムでサラ地区や主要道路、中央広場、川沿い公園を手がけ、開発まで自前で回せる事業者だからだ。
裏返せば、日本企業が同じ形で対価を受け取るのは重い。土地で払われても、共同住宅や国際病院を自ら開発して出口を作れないなら、回収手段にならない。日本設計がホーチミン7区の23階複合ビルC1の設計を担うような関わり方は、土地のリスクを取らずに案件に入る型だ。公共投資で発注される道路案件、たとえばハノイ首都圏環状5号線が7省22の構成事業に分かれて発注される形なら、対価は土地ではなく予算から出る。どちらの入り方を取るかは、受注の前に決めておく論点になる。
案件の規模を見るときは、報じられた金額のどこまでが拘束力のある約束かを分けて数える。ホーチミンの300haのAIデータセンターで米政府が出したのは調査の資金だったように、大きな数字が出ていても動いているのは一部という案件がある。
バソン橋の契約は2015年のもので、いまから結ぶBT契約は別の条文の下にある。BT契約の実施を定める政令257/2025/ND-CP を含むPPP関連4政令（ほか180/2025、243/2025、312/2025）を改正した政令377/2026/ND-CP が、2026年10月1日に施行された。
BTで引き合いが来たら、支払いが土地基金か否か、土地なら評価時点をどこに置く契約か、超過分の納付は誰の負担かを契約書の文言で押さえる。トゥーティエムが示したのは、これが曖昧なまま11年が過ぎうるということだ。
今回の使用期間は2026年11月5日から50年。2076年まで、市中心部の対岸の42,964.3㎡の使い道が、2015年の橋1本の契約で決まった。